Menteri PKP: Hunian vertikal TOD Manggarai jadi model hunian perkotaan

Hunian Vertikal di Atas Stasiun Manggarai: Solusi Jakarta untuk Krisis Lahan Perkotaan

Pemandanganindah.com – Keberadaan lahan yang semakin sempit di ibu kota membuat pemerintah mencari alternatif penyediaan rumah yang tidak lagi bergantung pada ekspansi horizontal. Salah satu jawaban atas persoalan itu kini mulai terwujud di kawasan Stasiun Manggarai, Jakarta Selatan, di mana sebuah proyek hunian vertikal berbasis Transit-Oriented Development (TOD) tengah disiapkan untuk dikerjakan. Proyek ini menggabungkan fungsi permukiman, akses transportasi massa, dan ruang ekonomi dalam satu kawasan terpadu, sehingga warga tidak perlu menempuh jarak jauh untuk mencapai tempat kerja atau fasilitas publik.

Model Kolaborasi Regulator dan Operator

Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Maruarar Sirait, yang akrab disapa Ara, menegaskan bahwa keberhasilan proyek semacam ini bergantung pada pembagian peran yang jelas antara kementerian sebagai pembuat kebijakan dan badan usaha milik negara sebagai pelaksana pembangunan. Dalam konteks Manggarai, Kementerian PKP bertugas merumuskan regulasi dan kerangka kebijakan, sementara PT Kereta Api Indonesia (KAI) menjalankan fungsi pemanfaatan aset tanah serta konstruksi fisik.

“Fungsi kami yakni sebagai regulator, membuat aturan dan kebijakan dan pihak KAI sebagai operator yakni membangun, inilah bukti saling sinergi antara KAI dengan Kementerian PKP.”

Pernyataan tersebut disampaikan Ara di Jakarta pada Selasa. Ia juga menyampaikan apresiasi kepada PT KAI atas komitmen dan dukungan yang diberikan untuk mengatasi keterbatasan ruang hunian di wilayah perkotaan yang padat. Pendekatan TOD yang diterapkan di Manggarai secara khusus dirancang agar penghuni tinggal dalam jarak yang sangat dekat dengan halte kereta dan pusat aktivitas ekonomi, sehingga ketergantungan pada kendaraan pribadi dapat ditekan secara signifikan.

Lokasi, Luas, dan Status Lahan

Pembangunan akan dilaksanakan di dua blok kawasan Stasiun Manggarai, yakni Blok F dan Blok G. Tanah yang digunakan berstatus Hak Pakai milik PT KAI, sehingga tidak diperlukan proses pengadaan lahan baru yang kerap memakan waktu panjang. Total luas area pengembangan mencapai sekitar 21.939 meter persegi, dengan rincian Blok F seluas kurang lebih 15.014 meter persegi dan Blok G sekitar 6.925 meter persegi.

Secara tata ruang, kawasan tersebut telah memenuhi ketentuan peruntukan Zona Perumahan Kepadatan Sangat Tinggi (R-1), yang secara eksplisit mengizinkan pembangunan rumah susun bertingkat tinggi. Dengan demikian, tidak ada hambatan regulasi dari sisi Rencana Tata Ruang Wilayah setempat.

Spesifikasi Teknis Bangunan

Rancangan arsitektural proyek ini memperhatikan sejumlah batasan teknis yang ketat. Pertama, bangunan harus memenuhi ketentuan Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan (KKOP) mengingat kedekatan lokasi dengan jalur penerbangan, sehingga ketinggian maksimal yang diizinkan ditetapkan pada 151 meter. Kedua, Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dibatasi hingga 55 persen, sementara Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimal berada pada angka 11. Ketiga, jumlah lantai tidak boleh melampaui 36 tingkat.

Kombinasi parameter tersebut menghasilkan tiga menara utama yang secara keseluruhan akan menampung 1.232 unit hunian. Selain itu, kawasan juga dialokasikan untuk 150 unit ruang ritel guna menopang aktivitas ekonomi lokal, dengan distribusi 78 unit di Blok F dan 72 unit di Blok G. Kehadiran ruang komersial di tingkat dasar menara bertujuan menciptakan ekosistem ekonomi mikro yang melayani kebutuhan harian penghuni tanpa harus keluar kawasan.

Tipe Unit dan Skema Pembiayaan

Unit hunian yang disediakan terbagi ke dalam tiga kategori berdasarkan luas dan konfigurasi ruang:

Tipe 28 (Studio) — luas sekitar 28 meter persegi, terdiri atas satu kamar tidur, satu kamar mandi, dan satu ruang tamu. Tipe ini ditujukan bagi penghuni tunggal atau pasangan muda yang mengutamakan efisiensi ruang.

Tipe 36 — luas sekitar 36 meter persegi, dilengkapi dua kamar tidur, satu kamar mandi, dan satu ruang tamu. Konfigurasi ini mengakomodasi keluarga kecil yang membutuhkan ruang tidur terpisah.

Tipe 45 — luas sekitar 45 meter persegi, menyediakan dua kamar tidur, satu kamar mandi, dapur terpisah, dan ruang keluarga. Tipe ini menawarkan kenyamanan lebih bagi keluarga dengan kebutuhan ruang yang lebih luas.

Untuk memperluas akses masyarakat berpenghasilan menengah-bawah terhadap unit-unit tersebut, pemerintah menerapkan skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dengan tingkat bunga 6 persen dan tenor pinjaman hingga 40 tahun. Skema ini dirancang agar cicilan bulanan tetap berada dalam batas kemampuan finansial mayoritas pekerja perkotaan, sekaligus mengurangi beban utang jangka pendek.

Jadwal Pelaksanaan

Pembangunan tahap awal difokuskan pada Blok G, dengan peletakan batu pertama dijadwalkan pada 21 Agustus 2026 pukul 09.00 WIB. Blok F akan menyusul dengan dimulainya konstruksi pada Oktober 2026. Direktur Utama PT KAI Bobby Rasyidin menegaskan bahwa seluruh proses persiapan dan tata kelola internal telah berjalan sesuai rencana.

“Kita akan melakukan groundbreaking tanggal 21 Agustus 2026 jam 9 pagi dan siap bangun.”

Realisasi proyek ini, jika berjalan sesuai jadwal, akan menambah pasokan hunian vertikal di koridor transportasi massa Jakarta dan menjadi rujukan bagi pengembangan kawasan TOD serupa di kota-kota besar lain di Indonesia, di mana tekanan terhadap lahan dan kebutuhan akan perumahan terjangkau terus meningkat dari tahun ke tahun.